En vertu de la loi, le vendeur est tenu à la garantie légale envers son acheteur. Cette garantie comprend la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité.
La garantie du droit de propriété Le vendeur doit garantir à l’acheteur un « bon et valable titre de propriété ». Autrement dit, le vendeur se porte garant de son droit de propriété sur l’immeuble.
Plus concrètement, cela signifie que le vendeur doit garantir :
- que son immeuble est exempt de vice de titre et qu’il est libre de tous droits (hypothèque, servitude, etc.) à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente;
- que l’immeuble n’empiète pas sur la propriété voisine et vice-versa
- qu’il n’y a pas violation des limitations de droit public qui affectent l’immeuble (par exemple, le vendeur garantit que l’immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement) à l’exception de celles qui ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits ou de celles qu’il a déclarées, etc.
La garantie de qualité Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire à la garantie contre les vices cachés. La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir.
Un vice est un défaut dont l’importance est telle, que le bien ne peut servir à l’usage pour lequel il a été acheté. C’est aussi un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que si l’acheteur l’avait connu, il ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié une baisse du prix de vente.
La vente faite sans garantie légale Dans la mesure permise par la loi, les parties peuvent s’entendre et décider d’étendre ou réduire la portée de la garantie légale. Il est donc possible de vendre sans garantie légale si une clause au contrat le prévoit. Cependant, le vendeur ne peut jamais se dégager de ses faits personnels.
Un vendeur professionnel ne peut non plus se dégager de sa responsabilité quant aux vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qu’il n’a pas révélé. Attention ! Cela signifie donc que si une vente est conclue sans garantie et que le vendeur n’est pas un professionnel de la vente d’immeubles, l’acheteur agit à ses risques et périls !
Le notaire maîtrise parfaitement ces questions. Ses connaissances et son expertise lui permettent de rédiger toute clause extensive ou limitative de responsabilité qui répond au vœu des parties tout en étant parfaitement légale.
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Pour en savoir plus sur la garantie contre les vices cachés, consultez le site d’Éducaloi à l’adresse suivante : http://www.educaloi.qc.ca/loi/proprietaires/105/.
